私は、経済的自由を目指す勤務医のToshiである。
本日は、不動産投資の甘い罠と題して、不動産投資の怖い話をしていきたいと思う。
ここでは、一般住居の賃貸不動産について話す。いわゆる大家業である。
不動産投資のリスクは大きく分けて３つ＋１つある。「物件選びの間違い」、「客付けの間違い」、「資金調達・管理の間違い」「機会損失」である。
最初の３つのリスクがもたらす結果は一つ。「キャッシュフローの悪化」である。つまり、不動産投資のキャッシュフローは、さまざまな変数によって支配されていることがわかる。
（なお、４つ目の「機会損失」がどんな悪影響をもたらすかに関しては、のちほど説明する）
以後は、これらのリスクを、ひとつひとつ、説明していく。
目次
物件選びの間違い
物件選びの間違いは、具体的にいうと、「クソ物件を見抜けない」「自然災害リスクを見抜けない」「物件に瑕疵があって多額の修繕費がかかる」「一括借上げ（サブリース）契約を切られる」
などである。ひとつひとつの詳細と、対処法を述べる。
クソ物件を見抜けないのは、まず「向こうから売りつけてくるものは基本的にクソ物件」という常識を知らないのが原因であることが多い。また、収益計算を自分でやらなかったり、オーナーチェンジの名目で、物件を内見できなかったりすることが多い。ちなみに、クソ物件を向こうはプロなので、こちらが素人だとほぼ100％言いくるめられてしまう。したがって、解決策としては、理論武装が超大切である。それ以前に、向こうから売りつけられる物件をよくわからないのに買ったりしないことである。
自然災害リスクは、土地勘がないことと、自然災害リスクの見積もりが足りないことが原因である。ハザードマップや聞き込み調査をうまく使って、自然災害リスクの低い土地を買うことが大事である。また、地盤の液状化や建物の傾きについても調査が必須であるのは言うまでもない。
物件の瑕疵（かし＝傷のこと）を見抜けないのは、不動産鑑定士のような専門家を連れて行くこと、よく知っている人から買うこと、初心者のうちは瑕疵担保責任あり（買ってから一定期間の間に瑕疵が見つかったら売り主のお金で修理してもらう約束）で買うことで回避できる。
一括借上げ（＝サブリース）契約に関しては、あまりあてにしない方が良いであろう。そもそも、クソ物件を売りつけてくる会社の中には、サブリースの家賃を実際の家賃より高く見積もって、利回りを釣り上げたり、物件価格を釣り上げたりしているところも多い。その上で一括借上げ契約を解除されると、絶対キャッシュフローはマイナスになる。そういうスキームに騙されてはいけない。
客付けの間違い
客付けの間違いは、空室と滞納に分かれる。空室を埋めるためには、まず、買う際に住居としての環境をチェックすること（近所の大学とか、会社とか、スーパーマーケットとか、コンビニとか）、そして、良い仲介会社との、ビジネスパートナーとしての良好な関係が必須である。
自分に能力と個性がないと、客付けはできない。
また、せっかく客付けしたとしても、家賃を滞納されてしまったら問題である。滞納の問題は、思った以上に深刻である。信頼できる仲介会社に客付けしてもらうのは勿論のこと、しかも、来年度の民法改正（120年ぶり！）で、保証人の権利が強くなるため、この滞納の問題には、連帯保証会社（ジェイリースなど）を利用するのが良いであろう。
資金調達・管理の間違い
資金調達・管理の間違いには、金利リスク、融資期間の間違い、節税対策の失敗があげられる。
これらは、見落としがちだが、キャッシュフローにかなり大きく影響するので、決して軽視できない。
まず、金利リスクだが、高い金利（5%とか）で借りてしまうと、元金がなかなか減らず、キャッシュフローがかなり悪くなる。融資期間が短いのも同様に、キャッシュフローを悪化させる。
また、税金のこともしっかり考えないと、税金を無駄にたくさん払ってしまい、せっかく空室対策など努力した分が水の泡になる。税金に関しては、過去記事（判明！稼げる男と稼げない男の差は、〇〇を気にかけているかどうかだった！！）もご覧いただきたい。
とくに法人格で不動産を所有する場合は、法人税法の複雑さを鑑みれば、税理士の先生をチームに入れるのが妥当である。
機会損失（買いたいのに買えない）
ここからは、良い物件を見つけたのに買えない話をする。
眼の前にチャンスがあるのにそれを捕まえられないのは非常によろしくない。
不動産を買うときに常に意識すべきは、他の買い手がいるということ。そして、売り手の不動産会社にとってすべての買い手が平等であるなんて絶対に考えないことである。
機会損失は、次のような種類がある。銀行からの融資が下りない、他の買い手との競争にまける、そもそも自分のところに良い物件の情報が入ってこない
解決策を述べる。
銀行からの融資がおりない→経営者として、損益をつねに管理する。決算書をきちんと（もちろん合法の範囲内で）工夫する。
他の買い手との競争に負ける→一戸建ての場合、実需（投資用でなく、持ち家用）で買ってくる相手がいることも意識する。そうすると多少高くても買ってくるので、競売に負ける。
そもそも良い物件の情報が入ってこない→不動産会社に覚えられるようにする（もちろんいい意味で）。ビジネスマンとして、普段からレスポンスを早くする。
最後に
不動産投資の特徴。それは、投資家の熟練度によってリスクが大きく変わるということである。
ずぶの素人がいきなり手を出せば、ハイリスク・ローリターン。
それなりに勉強した人が、経験のある人の助けを受けてやれば、ミドルリスク・ミドルリターン。
熟練者がやれば、ローリスク・ハイリターン。
楽して儲かるなんて考えずに、小さな失敗を積み重ね、まっとうに経験を積んで、成功を収めよう。
Toshi
