私は、経済的自由を目指す、外科医兼戸建て不動産投資家のToshiです。
今日は、内見に行ってきました。同僚の結婚式が夕方からあったので、それまでの間、だいたい10時から15時くらいまで、5時間で3件ってとこです^^
ちなみに、エリアとしては、僕の勤務するエリアと、その周辺です（詳しく聞きたい方はお問い合わせかからコメントいただければお返事します）
１軒目。郊外の高台にある一戸建て。築35年くらい。ここは雨漏りなどはなかったんですが、水回りの損傷が激しくて、リフォームがかなり必要って感じでした。売り主さんは相続に困ってということらしいのですが、730万円の売値はちょっと高すぎるような・・・。
以前400万円代で投資家が指値をしたこともあるようですが、突っぱねられたよう。
立地はいいんですが、ちょっとこれは利回り的に難しいですね。駐車場は一台あり問題なし。外壁OK。基礎OK。
２軒目は、ちょっとハイソな学校区にある一戸建て。ここも築35年くらい。相続による売却。ここは、立地も、水回りなどの傷みも、傾きも、正直あんまり問題なかったんですが、堂々の850万円！！（笑）
しかも、これ以上の指値はできないらしい。
１軒目と同じ理由で買い付けを入れるのをやめました。駐車場は一台あり、ファミリー向けに住めそうな感じ。外壁OK。基礎OK。シロアリOK。
３軒目は、これも郊外の一戸建てで、売り主の情報は不明。390万円で売りに出ていたのですが、まず雨漏りがあり、外壁の塗装は必要そう。こういう物件はリフォーム会社のかたを連れて行くべきですね。
それから、水回りの傷みはやはり激しいのと、リビング・ダイニングの中に洗濯機置場があるという謎の作りがあまり気に食わなかったので、却下。駐車場も停めにくい感じで、ちょっと良くないなあ。
それにしても、不動産会社さんの、「指値してくれんなよ」感がひどかったな。ちょっと買う気を削がれました。まあ、いきなり営業に出されたのも不機嫌の理由だったのかなあ。
と、いうことで、利益を出していくならば
・物件価格、初期費用、リフォーム含め300-400万で、家賃6万とれるくらいの仕上がりにする
必要がありそうです！！
これを実現するためには、色々な方法があると思うんですが、
- 物件価格を抑える：明らかにミスプライシングされた物件や、売り急いでいる物件を狙う。ボロいなら安くないとだめ。
- リフォーム費用を抑える：DIYを駆使。リフォーム会社も安くて良いところを選ぶ
- やはり、築年数にはあまりこだわらなくてもいいのかもしれません。先輩には1972年（昭和47年）築とかでもうまくリフォームされてやってる人いますし・・・
まあ、僕の住んでる地域だと、投資家に、戸建てをリフォーム代ふくめ計800-1000万くらいで売りにきてるんで、そんなのには負けません（笑）
次回は、少し離れた大阪のベッドタウンの街で内見してきます。
Toshi
