私は、経済的自由を目指す外科医兼投資家のToshiである。
今日は、中古戸建て投資のビジネスモデルについて話す。ちなみに、ビジネスモデルというのは、「儲ける仕組み」をわかりやすくまとめたもののことである。
目次
戸建て投資は儲からない？！
戸建て投資は、キャッシュフローが出にくいといわれる。実際、築古の戸建てをリフォーム代含めて300万円ほどで買って、公庫（日本政策金融公庫）で10年ローンを組むと、月々のキャッシュフローは1~2万円しか出ない。
これは、不動産投資で優雅な生活を送る夢（？）を持つ大家予備軍にとっては、悲報かもしれない。
キャッシュフローが低いのは当然
このキャッシュフローが低い原因は、主に２つと考えられる。
①一戸しかない
当然だが、一戸しかないので、得られる家賃はマックス5万~8万×12ヶ月分/年 というところだ。
②融資期間が短い
公庫を利用して融資を組む場合、融資期間は限られる。ほとんどの場合10年だ。
以上２つの要因により、戸建てのキャッシュフローは低くなってしまう。
では、キャッシュフローが低いということは、投資価値がないのか？答えは否である。
戸建て投資のキモは「売却＝出口戦略」
実は、戸建て投資というものは、売却で投資の成功・失敗がわかるといっても過言ではないほど、売却値に依存している。
たとえば、330万円の物件を30万でリフォームし、月6万円で貸し出したとする。
融資はフルローン10年間。
これを5年間貸し続けると、6万円 /月×12 ヶ月/年×5 年=360万円入るので、もう元はとれたことになるが、
ローンの返済や固定資産税、管理費などもあるため、
キャッシュフローとしては実は75万円ほどだ。そして残債は180万円。
ここで物件を売却するとする。5年たったのでやや価値が下がり、300万円で売れたとする。
すると、5年後の利益はいくらか？
75+300-180=195万円 である。最初の初期費用50万円ほどを差し引きしても、145万円。
戸建て一戸で、1年間に約30万円もプラスの収支を得られていることになる。
当然だが、ローンは家賃収入の中から払っている。ということは、その間、物件に稼がせ、同時に自分の懐に貯金をさせているのと同じことだ。
売却できる戸建てを選ぼう
築年数が古すぎたり、人気のない土地に買ってしまうと、売却に苦労する。
あまり築古になりすぎると売れないというリスクヘッジも考えると、5年程度経ったら、早いところ「売り」の手配を始めるのが得策だ。
そして、家賃収入を得ながら、買い手がつくのを待とう（笑）
最後に
戸建て投資は、規模こそ小さいものの、購入からリフォーム、売却までを短いスパンで経験できるため、不動産投資初心者におすすめの方法といえる。
さあ、戸建て投資をはじめよう！
Toshi
