本日は、知人のDIY大家さんのリフォーム現場にお邪魔してきた。
詳細をレポートする。
物件の詳細
物件は、駅から徒歩10-15分ほど、築古の一戸建てで、土地値200万＋建物100万の300万円で購入。（おそらくキャッシュ）小学校が近い商業地域。
家賃は5万5千円なら堅く、6万円も可能なくらいの一戸建てだ。
他のスペックは、築47年、木造。２階建てで、トイレや段差など多少のバリアフリーのリフォームがされていた。
リフォームを見学してわかったこと
リフォームを見学してわかったことは、次のような点だ。
- 壁や床は、いちばん目に付き、かなり大切。クロスを貼ったり、フロアーを張り替えたりすると家賃は上がる
- シロアリは調査済み。売りに出た時点で調査完了していたと。
- 電気系統はアンペア数を上げている。それに要した費用は配電盤なども含めて17万円ほど。
- 毎日触る箇所に関しては痛みが目立つので、できるだけ新しく取り替えるようにする。（電気のスイッチや収納の取っ手など）
- 水回りに関しては、プロパンガスの場合、ガス屋さんの好意で、バスタブを取り替えてもらったりできることもあるという。
- 水回りには水をはじく特殊なクロスを貼っていた
- リフォーム中でもいつでも、チームからの問い合わせについてはすぐさま対応。電話の際は「〇〇さん、お疲れ様です」と相手の名前を必ず呼ぶ
- ベランダや、階段のクロスなどはそのままで貸し出すことにしていた。決して無理はしない。
現在５０戸を所有するメガ大家のYさんは、リフォーム歴は３年だが、お父さんも大家さんで、ガムテープを主に用いたリフォーム（修繕？）をよく手伝っていたという。
リフォームにかかる時間は、週に２回、一回3~5時間で、２ヶ月ほどなので、週平均８時間とすると、７０時間ほどか。リフォームの材料費＋外注費は100万円足らずくらいだという。
最後に
Toshiは勤務医なので、DIYをする機会はないか、あってもほんの少しだと自分で決めている。しかし、外注する際にも、リフォーム代の相場や、どこをリフォームすればいいかということに関して非常に勉強になった。初心者大家さんには、リフォーム現場の見学を是非オススメしたい。
Toshiはこれからたくさん物件を内見し、不動産を見る目を養っていく予定である。
特に、一見して見えにくいところを見る手法と、ポイントを抑えて物件を見る手法を身に着けていきたいと思う。
Toshi
